Afwaardering winkels: 'Er komt nog meer pijn'
Voor vastgoedbeleggers is de afwaardering in de non-food-retail nog niet voorbij. Dat denken veel van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy.
Gepubliceerd op vastgoedmarkt.nl door Peter Hanff, 10 augustus 2023
Gevraagd in hoeverre de pijn achter de rug is, antwoordt 27 procent 'nog lang niet' en 16 procent 'bijna'. Niet meer dan 4 procent denkt dat het leed al lang geleden is. 19 procent zegt dat die afwaardering een beetje is genomen en dat nog maar sinds kort. De rest, een derde van de ondervraagden, weet het niet.
Een van de ondervraagden signaleert de tegenwind vooral op de beleggingsmarkt. 'Door verdere rentestijging zal de waarde van het vastgoed verder dalen.' Anderen wijzen op de gebruikersmarkt. Weliswaar is volgens een van de geënquêteerden 'een enorm aantal huurcontracten' twee jaar geleden heronderhandeld. Met lagere huurprijzen tot gevolg. Toch zitten huurders in zwaar weer.
Tijdens de lockdowns in coronatijd gaf de Belastingdienst uitstel van betaling om faillissementen van retailers te voorkomen. Dat geld eist de fiscus alsnog op. Sowieso heeft de overheid 'de retail de nek omgedraaid met regels en belastingen'.
'Deze markt ijlt altijd na'
Ook het overschot aan winkelvastgoed zet de waarde onder druk, valt te beluisteren. 'Veel gemeenten stonden toevoeging van winkels toe toen de retail al op zijn retour was', constateert een ondervraagde. 'De vraag is wat de alternatieve aanwendbaarheid is. Dit zal mede bepalend zijn voor de waardeontwikkeling van een retaillocatie voor de non-food', zegt een ander. Want: 'Ombouwen naar wonen levert een lagere meterprijs op.'
Conclusie: 'Er komt dus nog een prijscorrectie', want: 'Deze markt ijlt altijd na.' Wanneer? 'De pijn komt pas als de leningen aflopen.'
'Een gevloerde bokser geef je niet nog een klap'
Aanleiding voor de vraag of de pijn genomen is, is twijfel over de juistheid van de waarderingen in winkelvastgoed. Zo signaleerde Sebastiano Ferrante, managing director en plaatsvervangend hoofd Europa bij vermogensbeheerder PGIM Real Estate, een gebrek aan referentietransacties.
‘Er is beperkte liquiditeit voor winkelvastgoed met uitzondering van de dagelijkse behoefte', aldus Ferrante in mei tegen Vastgoedmarkt. 'Er zijn dus geen referentietransacties en dus is er ook geen basis voor een aanpassing. Taxateurs lijken te denken: retail heeft al genoeg geïncasseerd en een bokser die al op de grond ligt, geef je niet nog een klap.’
